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      2015/24


10月14日(水)、横浜市都築区の大型マンション「パークシティーLaLa横浜が傾く」、というニュースが報道番組を駆け巡った。販売最大手の三井不動産レジデンシャルが、約9年前の平成18年に販売を開始した4棟の大型マンションのうち、11階建ての1棟にて、渡り廊下のつなぎ目が上下に2cm程度ずれていると発表されたのだ。

住民から、傾いているという指摘を受けた販売会社が調査した結果、建物を支える52本の杭のうち少なくとも8本が、支持層といわれる強固な地盤に届いておらず、打ち込む深さが不足していた事実が判明した。さらに、10月16日(金)には、杭45本が「強度」でも偽装されているという深刻な事態が判明した。

2次下請けの旭化成建材が、ボーリング調査と呼ばれる地盤強度を調べる手続きを一部とばし、別棟の地盤調査データが転用の上、改ざんしていたのだ。

国土交通省は、不正を行った旭化成建材、元請けで施工会社の三井住友建設に対して、建設業法に基づく行政処分を検討している。さらには、販売元の三井不動産レジデンシャルに対しても、宅地建物取引業に基づく行政処分を検討し、住民への補償対応協議を売主の責任を果たし、丁寧に行うよう促していることが、19日に分かったのだ。

行政処分には、業務改善命令や業務停止という重い処分まで考えられるが、どのように決着するのだろうか。

本事件の物件情報から、改ざん発表の経緯、過去の類似ケースでの対応 、そして物件選びの際に考慮すべきことについてまとめてみた。

【関連記事】

・横浜傾斜マンションの補償内容はこちらから

・旭化成建材がくい打ち工事を行った3040件の物件概要こちらから【新着】アンテプリマ スカートセットアップ IT38 レディース 美品【20160419】【中古】

 

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間もなく築9年目に突入する、横浜ららぽーと近くの超大型分譲マンション。不動産大手の三井不動産が手がけるマンションとあって、高級感のある上質なマンションだ。

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  • 所在地:神奈川県横浜市都筑区池辺町4035-13
  • 交通:JR横浜線「鴨居」駅から徒歩11分
  • 総戸数:705戸
  • 階数:地上12階
  • 完成時期:2007年12月
  • 販売価格:3000万~6000万円台

なお、10月14日現在、月額13万円で2LDK64㎡を賃貸できる。分譲賃貸のため、カウンターキッチンなど全体的にクオリティーが高く、人気のマンションであるようだ。

 

住民説明会の様子

マンションの販売主である三井不動産レジデンシャルは、今月9日以降、マンション住民に対する説明会を開催している。会社側は「今の状態でも震度7の地震も耐えられる」と説明している様だが、残念ながら信用できるはずもない

また、管理組合の住民によると、数ヶ月も前から調査要請をしていたが、三井側が調査に応えずに、施工記録も提示しなかったため、住民にはウップンが溜まっているのだとか。

三井不動産側の常務取締役は13日の説明会において、「元に戻すには1~2年かかる」と説明をした。そして、住民達からは「全力あげてすぐに直せ!」といった怒号が飛び交った。住民にとっては業者を信頼して、人生をかけて購入したマンションだ。裏切られたという怒りが充満するのは仕方がない。

事態の収拾のため15日の住民説明会には、販売主である三井不動産レジデンシャルの藤林清隆社長が出席の上、住民に謝罪し、以下のように説明した。

「皆さんの同意があった場合には、私どもとして全棟建替の枠組みを持っている」

これ以上ブランドイメージを損ないたくないという三井不動産の想いを感じる、住民への最大限の手厚い対応にも映る。しかし実は、この「皆さんの同意」が曲者で、「所有者の5分の4以上の賛成が必要」との事。さらには、完成まで少なくとも3年の期間を要する。

住民の一人は、「会社は5分の4以上の賛成は集まらないと想定した上で、社長があのような発言をしているのではないか。」とすら疑っている。

しかし、このような場合、どの会社がどのように補償するのだろうか?一部建替えなのか、すべて建替えなのか、金銭補償となるだろうか。

 

どの会社が補償するのか?

今回のマンションは、以下の企業群により建築、販売された。

  • 売 主 :三井不動産レジデンシャル明豊エンタープライズ
  • 施工主 :三井住友建設
  • 施工下請:【1次請け】日立ハイテクノロジーズ
  • 施工下請:【2次請け】旭化成建材 杭工事を担当

気になる「どの会社が補償するのか?」という点について、明豊は上場企業だが認知度が低い。そのため、住民にとってこのマンションは三井のマンションということになる。報道直後には、建設施工時の問題ということから、施工主の三井住友建設の株価が大暴落

発表当日は、三井住友建設は1株159円→109円へと急落し、マイナス50円のストップ安で取引を終えた。

しかし同日、旭化成は子会社の旭化成建材が三井住友建設の下請け工事を行っていたことをプレスリリースした。旭化成建材は、先日の大雨による鬼怒川の氾濫時にも流されなかった、奇跡の白い家で評価が急上昇した「へーベルハウス」の施工会社であるが、残念ながら今回は、逆の意味で注目を受けることとなった。翌15日には、旭化成の株価が大幅に下落した。

プレスリリースには以下のように書かれている。

旭化成建材は、建物の補強・改修工事および他棟における調査に要する費用については
その全額を負担することにしており、今後とも、居住者様の安全を最優先に、売主(三井不動産レジデンシャル株式会社)様、施工会社(三井住友建設株式会社)様と協力の上、しかるべき対応を行ってまいります。

(引用:プレスリリースより)

旭化成が全額負担するのかと思いきや、10月16日に三井不動産レジデンシャルの藤林社長が全棟建替を住民説明会で提案したことについて、旭化成の広報は以下のように回答している。

全棟建替の協議は初めて知りました。旭化成としては発表しているとおり、「調査」および建物の「補強・改修」工事などに要する費用については、全額負担する方針です。「建替」について、これからゼロベースで協議していきます

それに対して、三井不動産の広報は以下回答している。

常識的に考えれば不正を犯した業者に責任があると思います。ただ、われわれにはマンションを売った責任があります。今後住民との話し合いで対応がどうなるか分かりませんが、仮に建替となった場合には、販売業者(三井不動産レジデンシャル)も施工業者(旭化成建材)も何らかの負担は生じるでしょう

三井不動産と旭化成の泥沼の補償協議が今後始まることが予想されるが、一番の者である住民を第一に考えた大人の協議が行われることを願いたい。

 

過去の類似事例を振り返る

住宅の問題といえば、2005年に耐震偽装問題で話題になった「姉歯マンション事件」。姉歯元1級建築士が構造計算書を偽装し、耐震強度などを偽装した問題だ。問題が表面化した後、姉歯マンションはすべて再チェックが行われ、ほぼ全ての物件に問題はなかったことが後から分かっている。一部問題のあった物件は、修繕対応が行われた。

また、三菱地所レジデンスが販売していた「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」の億ションでも施工ミスが見つかり、完成&引渡しの直前に施工主の鹿島建設が全額負担「全面建替え」が行われた。

さらに、昨年ニュースになったが、杭が支持層まで届いておらずマンションが傾いた同類の事例としては、住友不動産が2003年に分譲した横浜市西区宮ヶ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」が挙げられる。住民協議の結果、施工主の熊谷組と住友不動産が「一部建替え」を決定するも、まだ工事には着手していない。補償条件など時間を要しているのだろうか。

今回は、偽装を認めた旭化成建材が、過去10年間で基礎工事を行った3000棟すべてを調査することが決まった。

 

どのような家を選ぶべきなのか?

これだけの名だたる大手企業でも、人間が営む以上は想定外のミスや、故意による問題が発生する。何を基準に、われわれは家を選べばよいのだろうか?

このような欠陥が発生した場合、対応する資金力のある会社であるのかどうか、という点は非常に重要であり、住宅を選ぶ際のチェックポイントに入れておくべきであろう。

前述した「姉歯マンション事件」をきっかけに、2009年には「住宅瑕疵担保履行法」という法律が制定され、すべての新築住宅で瑕疵担保責任保険への加入、または、供託による資力の確保が義務付けられた。その結果、住宅に欠陥があった場合に2,000万円を上限として保証が受けられるようになった。現在は、住宅にも適用されており、住宅購入者が何も補償されずに悔しい思いをするという事態は避けられる制度にはなっている。

しかし5000万円の家を買った人にとっては、2000万円返ってきても全然足りない。

そうなった時に訴えるべきは、販売会社や施工主であるが、その会社が資金力のない会社であれば補償を受けることは困難であろう。やはり大手企業の物件を買うことは、安心を購入することに繋がるのかもしれない。

(参考記事)

  • 旭化成や三井住友建設の激動の株式情報はこちらから
  • 不正の背景には建設業界の闇が見え隠れしている。「福山ショック」に続く「杭打ちショック」。3000棟を徹底調査へ。記事はこちらから

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