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2017-05-28
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住宅ローンを借り換えるタイミングは?注意点と借り換えの目安について

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 住宅ローンの変動金利が下がり続けていることから、今のうちに住宅ローンの借り換えを検討する人が増えているようです。

 借り換えとは、現在借り入れしている金利の高い住宅ローンから、金利の低い住宅ローンへ借り入れし直すことをいい、低金利のローンに借り換えることで月々の返済額や総返済額を減らすことを目的としています。

 しかしながら、低金利の住宅ローンだからといって、いつ借り換えてもお得だとは限りません。そこで、得をする借り換えのタイミングや注意点、メリット・デメリットなどをまとめました。

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 住宅ローンの借り換えをお得にするには、どのようなときに借り換えを行えばよいのでしょうか。具体的には、以下のような条件のときに借り換えをすると、返済額の負担を軽減することができるとされています。

  • ・現在の金利水準が借り入れしている住宅ローンの金利より低い
  • ・変動金利、もしくは短期間の固定金利の住宅ローンを借り入れている
  • ・月々の返済額の負担が大きい

 また、住宅ローンの借り換えの効果的なタイミングは、「ローン期間が残り10 年以上、ローン残高が1,000万円以上」が目安だとされています。

 借り換えには、手数料や諸費用がかかるため、返済金額が手数料などを含めた分以上に軽減されるようなら、借り換えを行うメリットがあるということです。

 実際に、この目安通りの場合、どの程度お得に借り換えができるのか、ローン残高と金利差 、残りの返済期間を決めて計算してみました。

金利:3%、残返済年数:10年、ローン残高:1,000万円の場合

返済額(毎月) 総返済額
96,561円 1,159万

金利:2%、残返済年数:10年、ローン残高:1,000万円の場合

返済額(毎月) 総返済額
92,013円 1,080万

 上記の条件のように、金利3%から2%の住宅ローンに借り換えをするだけで、手数料が24万円だったとしても、総返済額は約1,104万円となるため、借り換え前よりも約55万円負担が軽減されることになります。

金利:3%、残返済年数:10年、ローン残高:500万円の場合

返済額(毎月) 総返済額
48,420円 579万

金利:2%、残返済年数:10年、ローン残高:500万円の場合

返済額(毎月) 総返済額
46,006円 552万

 また、同じ条件でローン残高が500万円の場合には、手数料が17万円だったとしても、総返済額は約569万円となり、借り換え前よりも約10万円も負担が軽減されます。

 目安通りであれば、借り換えによって大きなメリットが得られる可能性があり、また目安よりも少ない残高や返済年数だったとしても、金利やその他の条件よっては借り換えをした方が良いという場合もあります。

 借り換えを検討している方は、早めに金融機関に相談してみると良いでしょう。また、ホームページ上で借り換えシミュレーションのサービスを行っている金融機関もあるので、ぜひ一度利用してみてください。

借り換えのメリットとデメリット

 借り換えのメリットとデメリットについてそれぞれ以下の表にまとめました。

メリット デメリット
  • 低金利の住宅ローンに変更でき、総返済額が軽減する
  • 固定金利、変動金利の選択が可能
  • 金融機関の特典を受けられる
  • 現在のライフプランに合わせて、月々の返済額や返済年数を変更できる
  • 経済状況により、借り換え前よりも総返済額が増加する可能性がある
  • 借り換え手数料がかかる
  • 借り換え前の住宅ローンの繰上返済手数料がかかる

借り換えの際の注意点

 住宅ローンの借り換えの際には、手数料など諸費用が別途かかります。月々の返済額の負担が減ったとしても、、手数料などを合わせると借り換え前よりも総返済額が増えてしまったということのないように、必ず確認しておきましょう。

 借り換え時にかかる主な諸費用は以下の通りです。

契約書貼付印紙税

 借入額1,000万円超5,000万円以下の場合は、2万円

 借入額5,000万円超1億円以下の場合は、6万円

事務手数料

 通常は30,000円(税抜)程度。借入額の数%という場合もあり。

保証料

 借入金額、返済年数によって変動。金融機関によっては保証料0円という場合もあり。

抵当権設定費用

 借入額の0.4%の登録免許税と登記にあたっての司法書士報酬

 この他にも、借り換え前の住宅ローンを一括返済する際の繰上返済手数料や、抵当権抹消費用などもかかることを覚えておきましょう。

女性に強い、住宅ローンとは?

 1.出産、育児休業時に最大1年間、元金の返済を据え置き(停止)することができます。期間中は利息のみのお支払いでOKです。

 2.繰上返済手数料が、条件に関係なく無料になります。

 3.旅行やレジャーが最大90%OFFでご利用いただける、「Club Off forロング・エスコート」のご利用が可能です。

 さらに、気になる金利についてですが、借換えの場合は2つの金利プランから選ぶことができます。

当初期間重視プラン

 借り入れ当初の金利を低く抑えたい方には最初に金利引き下げ率の大きいプランがおすすめです。将来的に繰り上げ返済をご検討の方にもお得なプランです。

全期間重視プラン

 借入期間を長めで考えている場合や、固定金利よりも変動金利を選びたいとお考えの方には、店頭金利からの引き下げ幅がずーっとお得なの全期間重視プランがおすすめです。

 常陽銀行の住宅ローンには金利以外にも、がん保障や8大疾病補償などの万が一の時のプランも整っているというメリットがあります。賢く借りたい人の住宅ローン無料相談会は土日も開催中なので、まずは相談だけでもしてみてはいかがでしょうか。

(2016年12月29日)

以 上


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